A Importância da Atuação Estratégica na Avaliação do Imóvel em Ação de Desapropriação
























 A desapropriação é autorizada mediante declaração de utilidade pública, desde que respeitado o prazo de cinco anos contados da data da expedição do decreto expropriatório, de modo que a União, os Estados ou os Municípios podem desapropriar qualquer bem, inclusive o espaço aéreo e o subsolo, quando sua utilização impactar em prejuízo patrimonial ao proprietário do solo[1].

Pode ser afetada pela desapropriação, além da área destinada à obra pública, determinada área que se valorizar em decorrência da obra, bastando que, na declaração de utilidade pública conste, de forma clara e expressa, qual área se destina à execução da obra e qual será objeto de revenda[2].
No entanto, as discussões em torno do valor do bem acabam frustrando o acordo extrajudicial e levando ao ajuizamento de ação para realização de prova técnica pericial, como forma de se fixar valor mais justo e condizente em relação ao bem que será expropriado.
Embora existam situações peculiares em relação à desapropriação, ainda que sob a forma indireta, quando ajuizada pelo proprietário do bem, devido à inexistência de procedimento regular e de pagamento de indenização pela perda da posse, o montante da indenização deve ser condizente ao valor de mercado do bem, resguardadas as situações de perdas e danos, despesas, prejuízos, compensações, assim como de eventual fundo de comércio.
Independente da situação, é imprescindível o apoio técnico e estratégico para condução do processo expropriatório, através do qual poderão ser levantadas peculiaridades e elementos que, da análise e ponderação adequadas, levarão ao real e justo valor indenizatório, o que poderá reduzir ou agregar valor ao bem. 
Cabe ao apoio técnico qualificado, formado por advogados e assistentes técnicos, a árdua tarefa de atuar no tempo e modo adequados, levantando dados de convicção que conduzam os critérios adotados nas avaliações e servirão de embasamento para a conclusão do laudo de avaliação.
A descrição do bem e a regularidade dominial são critérios básicos e primordiais para o desenvolvimento do procedimento de avaliação, considerando que influenciam no seu valor. Todavia, é comum serem desconsiderados pela avaliação desarrazoada, que se dedica à análise genérica ou sobrepõe critérios que não poderiam afetar o valor da avaliação.
A partir dos critérios primordiais, é possível determinar o método que alcançará com a maior precisão possível o real e justo valor de mercado, os quais encontram previsão na NBR-14653, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT[3]: i) “comparativo direto de dados de mercado”; ii) “involutivo”; iii) “evolutivo”; iv) “da capitalização da renda”; v) “de custo”.  
O método de avaliação geralmente aplicado é o “comparativo”, onde são consideradas parametrizações e homogeneização de dados para avaliação do bem, e, em alguns casos, é operado o método “involutivo”, quando não existirem paradigmas a serem considerados para apurar a média de valor de mercado de determinado bem.
A aplicação de determinado método pode afetar substancialmente o valor da avaliação: enquanto o método “comparativo” traz elementos paradigmas para alcançar a média de valor de mercado daquele bem, o “involutivo” traça estudo de viabilidade técnico-econômica, considerando eventual empreendimento propício às características do bem e às condições de mercado de determinado segmento compatível, onde são levantadas hipóteses de viabilidade para realização e comercialização.
A esse exemplo, menciona-se recente caso[4] em que os expropriados foram acionados judicialmente a respeito da desapropriação, de áreas rural e de expansão urbana, para construção de moradias populares, sendo inicialmente apresentado pelo poder expropriante como adequado o valor de R$ 180.081,00. No entanto, através de laudo de avaliação apresentado pelo perito nomeado pelo Juízo, o valor foi elevado a R$ 227.060,00.
No caso mencionado, os expropriados apresentaram contestações impugnando o método utilizado pelo expert, ressaltando as qualidades e peculiaridades do imóvel expropriando, postularam pela utilização do método “involutivo” ao revés do “comparativo”, justificando que, na região, não haviam outros imóveis que pudessem servir como paradigmas para aplicação do método “comparativo”.
A estratégia foi viabilizada pela interposição e provimento de recurso de Agravo de Instrumento[5], sendo determinada a complementação da prova técnica, com elaboração de novo laudo operado pelo método “involutivo”, que, realizado, apresentou o valor de R$807.000,00.
Ainda, naqueles autos, os expropriados alegaram que o laudo de avaliação e o decreto expropriatório não haviam considerado uma pequena área da propriedade onde cultivavam grãos, a qual se tornaria obsoleta com a desapropriação da área maior para construção de moradias populares em seu entorno.
Entretanto, o pedido para inclusão de indenização em relação a esta área menor foi objeto de preliminar em recurso de Apelação, mas a questão deveria ter sido abordada via recurso de Agravo de Instrumento, haja vista que a discussão encontrava-se sob a égide da legislação processual antiga, impondo-lhe o fenômeno da preclusão.
Por outro lado, incumbia à atuação dos assistentes técnicos e procuradores da expropriante demonstrar cabalmente quanto à inviabilidade de desenvolvimento da avaliação pelo método “involutivo”, sendo que o mesmo costuma ser operado em raras situações onde não existam paradigmas capazes de servir de dados para aplicação do método “comparativo”, considerado mais simples e eficiente. 
Ainda que aplicado o método “involutivo”, os operadores técnicos devem estar atentos à viabilidade técnica de eventual empreendimento, e, inclusive, realizar compensações financeiras que possam impactar no valor atribuído ao bem, como, por exemplo, apresentar orçamento em relação ao custo para eventual construção de empreendimento ou loteamento, que deve implicar em abatimento no valor da avaliação.
Como visto, através de um exemplo real, a atuação estratégica pode levantar situações excepcionais, cumprindo, ainda, observar se a avaliação recai sobre terra nua, de cobertura vegetal, assim como se é considerada eventual recomposição de dano ambiental, de condição de restrição à exploração de determinada área, o que pode impor técnica diferenciada e reduzir ou agregar valor ao bem avaliado.
   
Por este motivo, os critérios primordiais devem constar de forma clara e minuciosa no parecer técnico, a descrição das características e condições do bem trazem aspectos que podem conduzir e influenciar diretamente no valor de avaliação, impondo aos operadores técnicos e procuradores, atuação no tempo e modo adequados para que esses elementos possam embasar a discussão em torno do valor do bem expropriado.
Neste contexto, a atuação estratégica pode assegurar, caso a caso, a discussão a respeito de questões de extrema relevância, sendo fundamental para nortear o procedimento, exaltar aspectos cruciais para apreciação, que levarão à conclusão do real e mais justo valor do bem expropriado.



[1] “Art. 1º A desapropriação por utilidade pública regular-se-á por esta lei, em todo o território nacional.
Art. 2º Mediante declaração de utilidade pública, todos os bens poderão ser desapropriados pela União, pelos Estados, Municípios, Distrito Federal e Territórios.
§ 1º A desapropriação do espaço aéreo ou do subsolo só se tornará necessária, quando de sua utilização resultar prejuízo patrimonial do proprietário do solo.” (Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941).
[2] “Art. 4º A desapropriação poderá abranger a área contígua necessária ao desenvolvimento da obra a que se destina, e as zonas que se valorizarem extraordinariamente, em consequência da realização do serviço. Em qualquer caso, a declaração de utilidade pública deverá compreendê-las, mencionando-se quais as indispensáveis à continuação da obra e as que se destinam à revenda.” (Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941).
[3] NBR-ABNT 14.653-1:2001.
[4] Recurso de Apelação nº 0001617-88.2013.8.26.0341 – da 4ª Câmara de Direito Público do TJSP – (Des. Rel. Paulo Barcellos Gatti, 2ª Juíza Ana Liarte, 3º Juiz Ferreira Rodrigues – Julgamento: 30/10/2017).
[5] Agravo de Instrumento nº 2064294-76.2013.8.26.0000 – da 4ª Câmara de Direito Público do TJSP. 

Dra.: Lucy Anne de Góes Padula
Departamento: Cível Estratégico






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