Como evitar que seu imóvel seja penalizado com o IPTU Progressivo no Tempo
























Previsto na Constituição Federal desde sua promulgação, o IPTU Progressivo no Tempo foi regulamentado na cidade de São Paulo somente em novembro de 2015 pelo Decreto nº 56.589/2015, servindo como espécie de sanção administrativa para o proprietário que não cumpre com a função social da propriedade.

Desde o final de 2014, a Prefeitura de São Paulo notifica os proprietários para que, nos casos de imóveis subutilizados ou não edificados, apresentem projeto de construção em até um ano, iniciem as obras em até dois anos, e as concluam em até cinco anos; e, no caso de imóveis não utilizados, deem uso ao imóvel dentro de um ano.

Descumpridas tais obrigações impostas ao proprietário, o IPTU Progressivo no Tempo poderá ser aplicado, o que ocasionará a fixação do dobro da alíquota do ano anterior, durante cinco anos consecutivos, limitada a 15% sobre o valor do imóvel, aplicável também aos imóveis que possuem isenção de imposto, sendo vedada a concessão de qualquer incentivo fiscal ao imóvel atingido pelo IPTU Progressivo no Tempo.

E, se mesmo após os cinco anos de incidência do IPTU Progressivo no Tempo, o imóvel permanecer não edificado, subutilizado ou não utilizado, a Prefeitura poderá decretar a sua desapropriação mediante pagamento em títulos da dívida pública.

O ideal é que os proprietários de imóveis que possam se enquadrar nas categorias de ociosos acompanhem no site da Prefeitura de São Paulo a lista de futuras notificações, chamada de “relação de imóveis cadastrados para aplicação dos instrumentos da função social da propriedade”, para que, por intermédio de um advogado, apresentem uma defesa técnica preventiva, buscando evitar a inclusão do imóvel neste processo.

Para os proprietários já notificados, recomenda-se a apresentação de defesa técnica ou recurso administrativo ao órgão, com o objetivo de descaracterizar o enquadramento do imóvel como não edificado, subutilizado ou não utilizado, considerando questões fáticas e possíveis equívocos por parte da Prefeitura.

Cabe um alerta para os títulos de alienação pendentes de registro, pois a Prefeitura utiliza as informações expressas na matrícula do imóvel como ferramenta de pesquisa, podendo notificar equivocadamente um ex-proprietário de fato, pois, legalmente, somente deixará de ser proprietário mediante o registro do título.

O mesmo se aplica para os imóveis com construção pendente de averbação na matrícula e regularização perante a Prefeitura, podendo um imóvel já edificado e ocupado ser notificado erroneamente para cumprir a função social da propriedade.

Ainda é possível incluir o imóvel, independentemente de notificação, em um Consórcio Imobiliário de Interesse Social, por meio do qual o proprietário em ação conjunta com a Prefeitura dará uma função ao bem, mediante o recebimento de uma contrapartida, para o que, dada a complexidade, recomenda-se a assessoria técnica.

Observadas algumas das providências cabíveis, o que melhor pode ser analisado por um advogado diante do caso concreto, conclui-se que, embora seja vantajoso para a sociedade a reestruturação urbanística e a execução de políticas urbanas, os proprietários de imóveis devem ficar atentos aos movimentos dos órgãos da administração pública, a fim de evitar sanções como o Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios, o IPTU Progressivo no Tempo e a Desapropriação mediante títulos da dívida pública.

                                                                                                                        Regina Bonilha dos Santos

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Instrução Normativa atualiza lista de países com Tributação Favorecida e de Regimes Fiscais Privilegiados



























 A Instrução Normativa RFB nº 1.658, de 13 de setembro de 2016, atualiza a lista do Brasil de Países
com Tributação Favorecida e de Regimes Fiscais Privilegiados objeto da Instrução Normativa RFB nº 1.037, de 4 de junho de 2010, em razão de revisão efetuada pela Receita Federal do Brasil. São mais de sessenta países relacionados.

A lei tributária do Brasil considera um país ou dependência com Tributação Favorecida aquele que não tribute a renda ou que a tribute a uma alíquota máxima inferior a 20%, assim como aquele cuja legislação não permita o acesso a informações relativas à composição societária de pessoas jurídicas, à sua titularidade ou à identificação do beneficiário efetivo de rendimentos atribuídos a não residentes, e também são esses os critérios legais que definem Regime Fiscal Privilegiado.


                                                                                                                                              Claudia Petit

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Posição do MP pela inconstitucionalidade de lei sobre áreas contaminadas desestimula investidores e já foi contestada no Judiciário























O histórico industrial de uso de determinadas áreas do território da cidade de São Paulo, como a que compreende o chamado Arco Tietê, explica a grande quantidade de áreas contaminadas cadastradas pela Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb).

A Prefeitura, com as leis que instituíram o plano diretor e a lei de uso e ocupação do solo, incentivou o desenvolvimento de projetos imobiliários no Arco Tietê. O Estado de São Paulo, por meio do Executivo e Legislativo, fizeram sua parte, elaborando e publicando a lei sobre áreas contaminadas.

As regras trazidas pela lei para intervir em área contaminada, que permitem construir e habitar, são claras e em conformidade técnica com a Cetesb.

O Ministério Público (MP) defende a inconstitucionalidade da lei, que não exige a reparação integral das áreas contaminadas, e aciona os proprietários de imóveis com áreas contaminadas que não tenham reparado integralmente, pedindo ao Judiciário o embargo de obra, suspensão da expedição de alvarás e habite-se.

Com essa posição, o MP causa insegurança jurídica, desestimula investidores a adquirirem imóveis com áreas contaminadas e aumenta a importância da consultoria jurídica ambiental no processo de incorporação.

A saúde pública e o meio ambiente são claramente protegidos pela lei. A interpretação excessiva do Ministério Público, que desconsidera o direito de propriedade, as normas urbanísticas e o desenvolvimento sustentável, vem sendo observada pelo Judiciário, que em um julgamento afastou a tese do MP.
                                                                                                               Luiz Paulo Ferreira Pinto Fazzio

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Da responsabilidade civil pessoal dos gestores das empresas no exercício de seus atos























Com a evolução das sociedades empresariais e o aumento dos conflitos enfrentados diariamente pelos executivos das pequenas, médias e grandes empresas que temos no País, surgem também os conflitos decorrentes das ações e omissões dos gestores que ficam à frente dos negócios de suas empresas e, consequentemente, surgem também dúvidas sobre a limitação da responsabilidade civil que se aplica à pessoa física daquele que responde por seu ato.

Aos administradores compete gerenciar bens e negócios da sociedade empresária e a legislação vigente determina que essa atuação seja sempre executada de forma leal, proba, diligente e em estrita observância aos interesses da companhia.

A dissociação entre o capital e a administração das empresas, a profissionalização do cargo e a crescente complexidade da atividade empresarial passaram a exigir uma delimitação maior das responsabilidades dos administradores.

Nos termos legais, especificamente no artigo 158 e demais incisos da Lei nº 6.404/1976 (Lei da Sociedade por ações), encontra-se positivada a responsabilidade dos administradores pelos prejuízos por eles causados no exercício de seu cargo com culpa ou dolo de suas atribuições ou em violação ao Estatuto Social ou à Lei.

Os prejuízos causados mediante violação da Lei se enquadram como ato ilícito, gerando assim as penalidades previstas penal ou civilmente, e a inobservância ao Estatuto Social é punível por demonstrar-se contrária aos interesses da companhia.

Noutro ponto, dentro da atuação de suas atribuições, o administrador judicial pode causar prejuízos agindo na modalidade dolosa, em que o ato prejudicial é racionalmente pretendido, e na modalidade culposa, onde o prejuízo decorre de uma conduta negligente, imprudente ou imperita.

Em linhas gerais, a verificação dos prejuízos causados na modalidade dolosa e em atuação contrária à Lei e ao Estatuto Social são de mais fácil verificação, vez que obedecem a critérios objetivos. Já a constatação das condutas culposas potencialmente causadoras de danos se dividem por uma linha tênue das demais condutas corriqueiras do dia a dia empresarial.

O conhecimento das delimitações e traços da responsabilidade civil dos gestores das empresas é matéria de extrema importância na atualidade, potencializada pelos recentes casos de investigações, denúncias e condenações de representantes e diretores de grandes empresas, a exemplo da Operação Lava Jato e da recente denúncia de seis ex-presidentes do Metrô de São Paulo pela aquisição de trens no ano de 2011, até hoje inoperantes. Neste último caso, na ação civil pública o representante do Ministério Público pede a devolução do dinheiro aplicado na compra dos trens e ainda aplicação de multa por dano moral aos responsáveis.

Às empresas que se sentirem lesadas por atos de seus gestores cabe a propositura da competente Ação de Responsabilidade Civil, mediante prévia aprovação em Assembleia Geral, e, aos administradores em atividade que pretendem evitar sua responsabilização pessoal, importante que observem diariamente seus deveres de diligência, lealdade e publicidade e informação de fatos relevantes.

                                                                                                                       Letícia Bartolomeu Peruchi

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